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HomeMy WebLinkAboutReport - Read Before Packet - 6/1/2021 - Agenda Item 12 - Guardian Appeal - New Information From Staff, Applicant And AppellantSite Photo1 New Information2 Utility Plan3SITESiteSITEEx. TreeStorm Sewer Pipe 4SITESiteSITELandscape Plan Site Plan5 New Information6 New Information7 New Information8 Concept Diagram9S. College AveSnead Drive bhfs.com   |IntroductionFort Collins City CouncilJune 1, 2021Appeal from Planning & Zoning Commission, March 11, 2021PDP190020© 2020 Brownstein Hyatt Farber Schreck, LLP1 bhfs.com   |Project Team•Guardian Storage: Kevin Cohen•JR Engineering: Ken Merritt•Desmone Architects: Jeff Michelson•BHFS: Carolynne White, Martha Fitzgerald© 2020 Brownstein Hyatt Farber Schreck, LLP2 bhfs.com   |S. Timberline RoadGuardian Storage2.16 AcresLot 1: 1.86 Acers Tract A: 0.30 AcresZoned: CG-General CommercialSouth College Ave.NorthFossil Creek Design CenterZoned: CGDiscount Tire SubdivisionZoned: CGFort Collins Loveland Water & South Fort Collins Sanitation DistrictZoned: CGFossil Creek Meadows SubdivisionZoned: RLFossil Creek Meadows SubdivisionZoned: RLVicinity Map bhfs.com   |Company Background•Founded in 1987, Guardian Storage develops, owns and operates award‐winning storage properties that set us apart from the competition in design, security, convenience and curb appeal•More than 2 million square feet of storage developed and operated in Western Pennsylvania and Colorado•Delivering storage solutions that are superior in architecture, landscaping, customer service, technology and customer amenities© 2020 Brownstein Hyatt Farber Schreck, LLP4 bhfs.com   |What Makes GS Developments Different•Every Door Alarms•Video and Audio Surveillance•Covered Loading Docks•Climate Controlled Property Including Drive Up Climate Controlled Units•Interior Carpeted Hallways •Free Moving truck•Business Conference Room and Service Center•Package Receipt Services and Box Disposal •Moving and Packing Store© 2020 Brownstein Hyatt Farber Schreck, LLP5 bhfs.com   |Why Storage?© 2020 Brownstein Hyatt Farber Schreck, LLP6•A significant undersupply of rentable storage space in South Fort Collins, with only 5.13 square feet per capita within 3 miles of the proposed site•The majority of the existing supply in South Fort Collins is dated and lacks the amenities that today’s consumers and businesses require—particularly in a growing market like Fort Collins•GS will bring much needed supply to the community and do it in a way that is consistent with the type of quality found in existing and future developments in the area bhfs.com   |S. Timberline RoadGuardian Storage2.16 AcresLot 1: 1.86 Acers Tract A: 0.30 AcresZoned: CG-General CommercialSouth College Ave.NorthFossil Creek Design CenterZoned: CGDiscount Tire SubdivisionZoned: CGFort Collins Loveland Water & South Fort Collins Sanitation DistrictZoned: CGFossil Creek Meadows SubdivisionZoned: RLFossil Creek Meadows SubdivisionZoned: RLNearby Uses and Compatibility bhfs.com   |Site Challenges•Site is bifurcated by Snead Drive and a temporary access easement•Drainage and storm flows•11‐foot elevation difference from northwest to southeast •100‐year floodplain© 2020 Brownstein Hyatt Farber Schreck, LLP8 bhfs.com   |S. College Ave (Hwy. 287)Natural Area & Wetland5200 SF in DitchNorth55 CFS@100 Yr.66 CFS@100 Yr.32 CFS@100 Yr.78 CFS@100 Yr.Site Challenges bhfs.com   |Standard of ReviewFort Collins Municipal Code Section 2‐48:“(b) Except for appeals by members of the City Council, the permissible grounds for appeal shall be limited to allegations that the board, commission or other decision maker committed one (1) or more of the following errors:(1) Failure to properly interpret and apply relevant provisions of the Code and Charter.(2)  Failure to conduct a fair hearing in that:…(b) The board, commission or other decision maker substantially ignored its previously established rules of procedure.”© 2020 Brownstein Hyatt Farber Schreck, LLP10 bhfs.com   |Criteria for Approval of a PDPFort Collins Land Use Code Section 2.4.2(H):“A project development plan shall comply with all General Development Standards applicable to the development proposal (Article 3) and the applicable District Standards (Article 4); …”© 2020 Brownstein Hyatt Farber Schreck, LLP11 bhfs.com   |Areas of Focus•Blue Banding•Easements from Xcel Energy•Parking Placement•Ground‐floor Mini‐Storage© 2020 Brownstein Hyatt Farber Schreck, LLP12 bhfs.com   |Modification of StandardFort Collins Land Use Code Section 2.8.1:“The decision maker is empowered to grant modifications to the General Development Standards contained inArticle 3and the Land Use Standards and Development Standards contained inArticle 4and any separation or proximity standards that are established as a specific measurement of distance in the District Permitted Uses contained inArticle 4, either for: (1) overall development plans, project development plans, and/or applications subject to basic development review that are pending approval at the time that the request for proposed modification is filed; …” (emphasis added)© 2020 Brownstein Hyatt Farber Schreck, LLP13 bhfs.com   |Location of Storage UseSection 3.10.2(A) of the LUC requires that enclosed storage is permitted only below or above ground level.Applicant requested, and Planning & Zoning Commission properly granted, a modification of this standard.© 2020 Brownstein Hyatt Farber Schreck, LLP14 bhfs.com   |Criteria for ModificationLand Use Code Section 2.8.2(H):The decision maker may grant a modification of standards only if it finds that the granting of the modification would not be detrimental to the public good, and that:(1) the plan as submitted will promote the general purpose of the standard for which the modification is requested equally well or better than would a plan which complies with the standard for which a modification is requested; or(2) the granting of a modification from the strict application of any standard would, without impairing the intent and purpose of this Land Use Code, substantially alleviate an existing, defined and described problem of city‐wide concern or would result in a substantial benefit to the city by reason of the fact that the proposed project would substantially address an important community need specifically and expressly defined and described in the city's Comprehensive Plan or in an adopted policy, ordinance or resolution of the City Council, and the strict application of such a standard would render the project practically infeasible; or(3) by reason of exceptional physical conditions or other extraordinary and exceptional situations, unique to such property, including, but not limited to, physical conditions such as exceptional narrowness, shallowness or topography, or physical conditions which hinder the owner's ability to install a solar energy system, the strict application of the standard sought to be modified would result in unusual and exceptional practical difficulties, or exceptional or undue hardship upon the owner of such property, provided that such difficulties or hardship are not caused by the act or omission of the applicant; or(4) the plan as submitted will not diverge from the standards of the Land Use Code that are authorized by this Division to bemodified except in a nominal, inconsequential way when considered from the perspective of the entire development plan and will continue to advance the purposes of the Land Use Code as contained in Section 1.2.2.Any finding made under subparagraph (1), (2), (3) or (4) above shall be supported by specific findings showing how the plan, as submitted, meets the requirements and criteria of said subparagraph (1), (2), (3) or (4).© 2020 Brownstein Hyatt Farber Schreck, LLP15 bhfs.com   |Criteria for Modification (Summary)Land Use Code Section 2.8.2(H):Not detrimental to the public good, and:(1) Equally well or better than;(2) Substantial Benefit;(3) Physical Hardship; or(4) Nominal and Inconsequential© 2020 Brownstein Hyatt Farber Schreck, LLP16 bhfs.com   |Storage UsePolicy LU 1.4 of the South College Corridor Plan:“Minimize Low Activity Uses. Uses that detract from the overall vitality of the Corridor, including used car lots, outdoor storage, and storage unit uses, are to be located awayfrom the College frontage.”•This is a policy, not a standard•Does not specify how far “away”“Enclosed Mini‐Storage” is a permitted use in the C‐G General Commercial District pursuant to Section 4.21(B) of the Land Use Code.•This is a legally enforceable standardThe applicable standard is the Fort Collins Land Use Code, not an advisory plan policy.•Planning & Zoning Commission correctly found that the 17 foot setback from College Avenue•Meets the required standard (LUC Section 3.5.3(C)(2)(c)•Results in storage use not being visible from College Avenue•Building not oriented towards College Avenue© 2020 Brownstein Hyatt Farber Schreck, LLP17 bhfs.com   |Rules of Procedure•The Planning and Zoning Commission carefully and properly followed all applicable procedures.•Standard of appeal applies to the Commission, not to staff.•Even if staff were biased or otherwise acted improperly, that would not constitute grounds to overturn the Planning & Zoning Commission’s approval because staff is not the decision maker. © 2020 Brownstein Hyatt Farber Schreck, LLP18 bhfs.com   |ConclusionThe Planning and Zoning Commission properly applied the applicable and binding standards of the Land Use Code.Neither staff nor the Planning and Zoning Commission failed to comply with established rules of procedure.The record contains NO evidence that the modification of standards criteria were not met.No dispute that all other standards are met.Appeal should be DENIED.© 2020 Brownstein Hyatt Farber Schreck, LLP19 bhfs.com   |© 2020 Brownstein Hyatt Farber Schreck, LLP20 Appellant’s PresentationBen Thurston, AICPGuardian Self StorageFort Collins City CouncilJune 1, 2021 Land Use PlansVision for the futurePolicies to achieve the visionLand Use RegulationsRules that implement and carry out the policies of a land use plan Fort CollinsSouth College Corridor Plan AdoptedMarch 3, 2009“…a framework of community‐basedprinciples, policies, and implementation strategies…to realize the community’s visionfor the corridor.” Chapter 4Policy LU 1.4Minimize Low Activity Uses.  Uses that detract from the overall vitality of the Corridor, including used car lots, outdoor storage, and storage unit uses, are to be located away from the South College frontage. Chapter 5Implementation“…there is still a lingering perception that the City won’t be a dedicated partner in working with businesses and residents.” The Neighborhood ContextSouth Transit CenterSiteCollege Avenue Cameron Dr.Fairway Lane Meanwhile, about one mile south…College AvenueSmokey StreetSkyway Drive Staff Findings•The PDP is consistent with the general policy direction of the South College Corridor Plan and purpose of the TOD Overlay•Staff is overlooking the most important and fundamental policies in the SCCP –the Land Use policies.•Public and private improvements alone don’t support transit•Transit‐supportive land use is the key to successful TOD Fort CollinsLand Use Code Division 3.10 – Development Standards for the Transit‐Oriented Development (TOD) Overlay Zone3.10.1 (B) Purpose.  The purpose of this Section is to modify the underlying zone districts south of Prospect Road to encourage land uses, densities and design that enhance and support transit stations along the Mason Corridor.  Accordingly, in the event of a conflict between the provisions contained in this Division and the provisions contained in Article 4, this Division shall control. Division 3.10 – Development Standards for the Transit‐Oriented Development (TOD) Overlay Zone3.10.2 Permitted Uses(A) Enclosed Mini‐storage.Ground‐floor enclosed mini‐storage shall be prohibited.  Enclosed mini‐storage shall be allowed either below grade of on upper levels of a building. Staff Findings•Enclosed mini‐storage is a permitted use•This is an incorrect reading of the code•Enclosed mini‐storage is prohibited on the ground floor•Note:  The code states that in the event of a conflict between Division 3.10 and Article 4, Division 3.10 shall control Staff Findings•Ground floor storage is compatible with the context of this particular area•Compatibility should be evaluated using the land use policies of the South College Corridor Plan•The SCCP states that “storage unit uses are to be located away from the South College frontage” Staff Findings•College frontage lacks established development pattern with active street front•The SCCP was adopted in 2009 to change the development pattern over time•Allowing storage –a low activity land use –is a fundamental betrayal of the plan Staff Findings•The subject property is at the far south end of the TOD Overlay Zone•This is not relevant•The site is within walking distance of the South Transit Center•The way to strengthen the investment in transitis to require transit‐supporting land uses within the TOD Overlay Staff Findings•The construction of Snead Drive and sidewalks are a benefit of the project•This is misleading because those improvements are not unique benefitsof this project•Any development of this site will require the construction of Snead Drive and sidewalks Staff Findings•Incorporating ground floor active use with storage above and below is a physical hardship•What is the physicalhardship?•It’s challenging only because it doesn’t match their business model•The appropriate conclusion is that enclosed mini‐storage should not be located in the TOD Overlay Zone Staff Findings•Enclosed storage use is similar to structured parking•Structured parking is an essential element for a mixed‐use and transit‐oriented environment•Efficient storage of cars for people using transit or visiting an active area•Low activity uses like enclosed storage are detrimental to TOD and mixed‐use areas Guardian StorageFort CollinsCity Council Appeal HearingJune 1, 2021Owner & Developer: Guardian Storage Fort Collins, LLC Consultants:Planners . Engineers Landscape Architects . Surveyors Guardian Storage - Fort CollinsSite Vicinity & Context MapS. Timberline RoadGuardian Storage2.16 AcresLot 1: 1.86 Acers Tract A: 0.30 AcresZoned: CG-General CommercialSouth College Ave.NorthFossil Creek Design CenterZoned: CGDiscount Tire SubdivisionZoned: CGFort Collins Loveland Water & South Fort Collins Sanitation DistrictZoned: CGFossil Creek Meadows SubdivisionZoned: RLFossil Creek Meadows SubdivisionZoned: RL Guardian Storage - Fort CollinsExisting Site Conditions & Development Constraints S. College Ave (Hwy. 287)Natural Area & Wetland5200 SF in DitchNorth55 CFS@100 Yr.66 CFS@100 Yr.32 CFS@100 Yr.78 CFS@100 Yr. Guardian Storage - Fort Collins Site Plan & Infrastructure ImprovementsNorth215’ 80’ 170’170’ Guardian Storage - Fort Collins Site Drainage PlanNorth67 CFS@100 Yr.74 CFS@100 Yr. Guardian Storage - Fort Collins Landscape PlanNorth Guardian Storage - Fort Collins Architectural Site SectionsSection A - Snead Drive Looking NorthSection B – South College Ave. Looking North170’215’ Min.East Property Boundary of Tract AEast ROW of College Ave.17’ SB.17’–21 SB.West ROW of Snead Dr.East ROW of Snead Dr. Guardian Storage - Fort Collins Architectural Site SectionsSection C - South College Ave. Looking East 80’ Min.170’ Min. Guardian Storage - Fort Collins Architectural Elevations shown without Landscape South ElevationWest ElevationEast ElevationNorth Elevation Guardian Storage - Fort Collins Architectural PerspectivesSouthwest Perspective West Perspective Guardian Storage - Fort Collins Architectural PerspectivesSouth PerspectiveSouth Perspective Guardian Storage - Fort Collins Architectural PerspectivesSoutheast PerspectiveNortheast Perspective Guardian Storage - Fort Collins Architectural PerspectivesNortheast PerspectiveNorth Perspective Guardian Storage - Fort Collins Site Plan Enlargement North Guardian Storage - Fort Collins Landscape PlanNorth Guardian Storage - Fort Collins Architectural Shade & Shadow Analysis : December 21, 9:00am , Noon & 3:00pm North3.2.3 – Solar Access, Orientation, Shading December 21 – 9:00amDecember 21 – NoonDecember 21 – 3:00pm